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突破点or天花板 正荣的第二曲线在哪?

2019-11-01 12:48:17

[冯彩勋深度上市年审]2018年成功登陆香港的六家国内住宅企业先后迎来了“一年四季”。作为那一年的“第一”房地产,郑融房地产的股价大幅下跌并反弹。它接近它以前的峰值。它今年能达到第二条曲线吗?(王婷婷/温)

10月16日,郑融股价开盘为5.41,高点为5.47,接近上市以来的最高水平。

上市后,郑融的股价一路波动,经历了跌宕起伏。从涨潮后的急转弯到几个月的低谷徘徊,再到现在更高水位的稳定,21个月后,郑融能否突破长期以来被束缚的“天花板”,备受关注。

许多等待今年高峰期的投资者,尤其是短期投机者,似乎急于尝试。毕竟,它们只比新的峰值低一个红利。

(郑融房地产上市至今k线图)

然而,这一波红利能否由业绩数据产生,还有待观察。毕竟,郑融上市后经过一轮“手术”,将优化整体债务结构。然而,剩余的盈利能力和盈利能力问题仍然需要“处理”。

股价波动力争在上市一年内回到“高点”

1月16日被列为2018年第一家在HKEx主板上市的国内房地产公司的郑融房地产公司,在年底房地产价格涨幅前30名(计算初始价格和年底价格涨幅)中排名第三。

上市后的第七天,郑融经历了首次强劲反弹。1月23日,该股收于6.50港元,上涨7.62%,稳定在5.77港元,成为06158.hk迄今的最高点。

然而,新股的股息在集体市场大幅上升。这种“创纪录高位”有其自身的特殊性。毕竟,许多国内股票当天开盘走高。例如,万科、世茂和融创中国分别上涨3.26%、2.5%和1.73%。

四个月后,当第二波股息在香港交易所上市时,郑融股价第二天(6月4日)上涨13.85%,最终收于5.59港元,比峰值低了一步。

在上市的第一年,这第二只新股曾多次试图发布好消息,推高股价,似乎想再次收费。然而,自那以后,“阴谋”急转直下,尤其是在第一次股息(7月)后,郑融股价在近两个月内徘徊在4.50港元以下。

在此期间召开的中期业绩会议上,郑融房地产非执行董事董国伟表示,股价波动正常,不排除增持。

两个多月后(11月15日),最大股东欧宗荣采取“行动”,增持596.5万股。

在随后的积极辉煌中,股价逐渐走出低谷期。尤其是到了2019年,它基本上站在2018年股票价格的“上线”并进行波动。虽然8月5日由于发行2.45亿股新股,股价跌至4.41港元,但并未影响今年k线的整体水位。

截至10月14日,郑融股价收于5.48点,在15日小幅下跌后,次日迅速上涨。这一趋势具有推低“新高”的巨大势头。

“术后”债务结构优化现金借款比例需要关注

就股价而言,没有公司良好的基本面,就无法实现相对稳定的着陆。背后是郑融的一次大“行动”。

上市前后,郑融房地产增速明显放缓。2016-2018年营业收入分别增长238.81%、36.92%和32.30%,截至今年中期,营业收入增长率为10.83%(去年同期为52.31%);在此期间(上半年),征地增长率降至一位数,同比增长7.34%。然而,由于2018年土地收购突出,新增用地57处,同比增长56%。

同样引人注目的举措是郑融的债务调整。特别是,2015-2018年的净债务股本比率分别为326%、206%、183.2%和74%。

冯彩勋注意到,该项目集中在预售状态,并开始产生现金流入,这是控制净负债率的重要原因。在这一过程中,郑融的流动比率略微上升至1.4,现金与短期贷款比率提高至约1.2倍。

旧债务可以被积极减轻,但新的资金不能幸免。就融资而言,由于并非项目的所有相关利息都可以资本化,郑融的融资成本近年来不断增加,从2014年的1.8亿英镑增加到今年年中的5.5亿英镑。

然而,其融资结构已显著优化,信托等非目标国内贷款从2016年的73.2%降至35.8%(2018年),并被2018年大幅增加的国内银行贷款、国内公司债券和国外优先票据所取代。

据丰才勋统计,郑融房地产今年发行了7美元优先票据和1美元优先可持续债券,利率在8%至10.5%之间,处于行业平均水平。

与平均成本为18%的信托融资相比,公司债券和海外债券在成本、资金可用性和还款灵活性方面具有优势。

不过,一些分析师也提醒,中国应控制债券发行数量,严格控制房地产风险,收紧融资。企业应注意后续利率的提高和可用性的降低,以避免集中到期的压力。

郑融房地产2019年债务到期日为238.39亿元,截至2018年底现金总额为283.69亿元。一年中的债务期限比手头的现金少。但是,如果加上公司的净借款181.23亿元,目前的现金无法覆盖公司的总借款规模。

幸运的是,郑融的净贷款有小幅收窄的趋势。此外,尽管净营运现金流仍为“负”和“正增长”,但许多证券交易商预计明年将恢复为正,债务压力可以得到控制。

合资企业推迟利润“拯救”

当规模飙升至1000亿元时,郑融房地产果断调整了发展速度,并对其发展的安全性进行了修复。然而,对于这类成长中的房地产企业来说,除了手头现金和债务结构之外,收入是否健康和可持续也非常重要。

郑融房地产的毛利率在过去五年一直低于23.43%,低于80家房地产企业31.89%的平均毛利率。然而,在上市当年,毛利率结束了连续两年的下滑。净利润趋势相似,2018年“由下降到上升”,但2018年8.44%的数字与80家住房企业13.86%的平均净利率略有不同(根据标准房地产研究所的数据)。

事实上,当二线城市、三线、四线城市的用地比例接近6:4时,郑融房地产的平均用地控制在4829元/平方米的较低水平,融资、税务等成本也得到控制,效率显著。然而,郑融房地产需要在产品溢价上投入更多的精力,以更好地提高利润。

毕竟,该公司将自己定位为“改进大师”。平均销售价格一直在下降,从2017年的18484元/平方米降至2018年的16765元/平方米,再降至2019年年中的15392元/平方米。

此外,不可忽视的一点是,2018年,属于合资企业和关联公司的郑融房地产持有的土地面积超过60%,比去年同期增长14%。在过去的两年里,土地持有方面的合作程度不断提高。

该数字反映在损益表中,合资公司2016-2018年的利润分别为-720.5万,-7782.6万,-1.58亿,持续为负。合资项目的比例有所增加,但贡献率被推迟。正常情况下,增加利润,甚至增加现金流和退款,对企业来说并不是无形的压力。

此外,郑融房地产2018年对合资公司的投资已承诺,总账面金额约为5459.2万元,其中2017年向公司发放的银行及其他贷款为3861.7万元。合资项目的安全性和效率将直接反映公司的投资收益,也将影响公司的业绩。

已经成功“治愈”债务的郑融房地产公司需要继续“麻醉”其盈利能力。数十亿美元之后,综合实力比规模更能“刺激”资本市场。

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