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调查:杭州准万人摇后的上河宸章 二手交易获利了吗?

2019-11-08 18:40:57

崇县新城一直是杭州房价低迷的地区,也是该市少数几个仍保持2万元/平方米左右房价的街区之一。然而,由于近年来崇县方面缺乏好消息,杭州楼市的关注度并不高。

直到两个月前,杭州第一个出售的房地产——远洋金鹿商河张晨的362栋高层建筑吸引了近1万人参加抽奖,平均价格为17,800元/平方米,一口气就结束了。每个人都惊讶地发现崇县的房地产市场变得如此火爆。

当商河张晨卖得很火的时候,有很多文章把它吹捧为“买就是赚”和“赚大钱”。

自商河张晨摇号至今已有两个多月了。让我们回顾一下,看看这些改变了数字的客户是否真的像预期的那样赚了很多钱。

崇县新城居住建筑分布图(来源:决策支持系统)

第一部分姚浩商河张晨的客户,他们是谁?

上河张晨高级彩票申请人9460人,其中客户6182人,占65%以上。

因为商河张晨的销售点是总价低的小型公寓和现成公寓,应该是大多数不需要公寓的顾客,但结果却恰恰相反。由此,我们可以大致判断出商河张晨的许多高级彩票参与者都是投资客户。

另一个数据也证明了这一结论。彩票发行后仅仅两个月,就有20个套房在领英平台上上市,15个套房在我爱我家平台上上市。在短期内,上市出售的房屋是非常典型的投资客户,也是短期投资。

第二部分的标价是多少,能顺利销售吗?

中介平台上市的房屋,高层建筑的上市价格主要在21000-23000元/平方米之间。他们中的大多数已经上市半个多月了,到目前为止还没有交易。

此外,据中介介绍,有更多的房东在后台等着完成房产证的上市,而且上市的数量还会进一步增加,而咨询的客户数量很少。

上河张晨照片(照片:李成)

第三部分未能挣得它过期的钱。原因是什么?

上市量继续上升,但交易量为零。原因不仅是房子仍在翻新,而且性价比太低。

应当指出,二手房的隐性成本仍然相对较高:营业税和不到两年的额外5.3%左右;中介费由买方承担,折扣后按2%计算。房东不符合“只有五口之家”的条件,个人所得税的1%由买方承担。(二手房和新房需要缴纳契税,因此不包括在内)

一个简单的计算表明,即使上河张晨的房东以原价17800元/㎡出售,买方的成本是多少?

买方实际购买价格= 17800 *(15.3% 2% 1%)≈19300元/㎡。

在新房子前面,这个空白价格很难说有很大的性价比。例如,崇县出售的绿色首都东兰大厦,如果位置更好的话,预计将耗资约2万元/平方米。

从首付的角度来看,消费者购买二手房的压力会更大,因为税收和中介费用等隐性成本需要一次性支付。

此外,我们的计算是基于房东的原价销售,这意味着损失,房东损失契税,资本成本,时间成本。

因此,即使原价售出,性价比也不高。然而,以目前21000-23000元/㎡的挂牌价格,交易更加困难。

此外,根据浙江报纸媒体房地产研究所的统计,崇县新城拥有超过50万平方米的大型住宅库存,多达8件待售商品。

商河张晨面临的竞争不仅来自新房,也来自大量的二手房和二手房,如将满两年的嘉园市、杭州家庭等。

崇县第四部分正在购买吗?

尽管崇县板块存在一些问题,比如杭州的十几条地铁线路避开了崇县和天子岭填埋场的潜在影响。但是,记者认为,崇贤仍然值得客户优先考虑,原因很简单:

崇县新城杭州地铁分布及位置图(来源:决策支持系统)

1.在杭州的城市圈里,每平方米2万元的价格已经很低了。

2.从市中心开车0.5-1小时和坐1-1.5小时的公交车仍然可以。

3.基础配套设施完备,综合体、食品市场和学校基本齐全。

4.目前的房价不包括地铁预期。如果地铁将来有计划,那将是一个惊喜。

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